Der Kauf einer Wohnung stellt für einige Personen die Verwirklichung des Lebenstraums dar. Mit dem Erwerb einer Immobilie besteht eine langfristige Sicherheit und nicht mehr die Sorge, dass der Vermieter die Miete erhöht und womöglich ein Wegzug aus der heimischen Nachbarschaft droht. Doch der Erwerb der Wohnung stellt einen hohen finanziellen Aufwand dar. Je nach Wohnfläche, Ausstattung und Region sind Preise im geringen bis mittleren sechsstelligen Bereich zu erwarten.
Die wenigsten Käufer haben ausreichende Ersparnisse, um damit die Wohnung komplett zu bezahlen. Eine Finanzierung ist erforderlich, sodass die Frage berechtigt ist, wie hoch der Eigenkapitalanteil sein sollte. Im Folgenden erfahren Sie, welche Faktoren für das Eigenkapital beim Wohnungskauf zu berücksichtigen sind.
Zusammensetzung des Eigenkapitals
Das Eigenkapital stellt grundsätzlich die finanzielle Leistung dar, die der Käufer selbst einbringt. Demgegenüber steht das Fremdkapital, welches in Form eines Darlehens von Banken vergeben wird. In Summe müssen das Eigenkapital sowie das Fremdkapital nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten abdecken.
Zum Eigenkapital zählen im Wesentlichen die Sparrücklagen auf den eigenen Konten. Dies können Guthaben auf dem Sparbuch oder dem Girokonto sein. Doch auch anderes Kapitalvermögen ist als Eigenkapital einsetzbar, wenn dieses kurzfristig liquide ist. Aktien oder ETFs lassen sich heutzutage innerhalb weniger Minuten per Online-Banking verkaufen, sodass das Geld für den Immobilienkauf zur Verfügung steht.
Auch weitere Vermögenswerte können zum Eigenkapital zählen. Eine bereits abbezahlte Immobilie könnte als Sicherheit dienen und die Konditionen für den Wohnungskauf verbessern.
Dementsprechend sind dem Eigenkapital nicht ausschließlich die Sparguthaben zuzurechnen. Sie stellen zwar die Basis dar, doch lohnt sich auch das Einbringen weiterer Sicherheiten, um die Chancen auf eine Zusage der Finanzierung zu erhöhen und günstigere Zinskonditionen zu erlangen.
Notwendigkeit des Eigenkapitals in Zeiten höherer Zinsen
In den vergangenen Jahren haben Sie wahrscheinlich häufiger von einer Vollfinanzierung gehört. Vielleicht haben Sie aus dem Bekanntenkreis erfahren, dass diese praktisch ohne Eigenkapital eine eigene Immobilie erworben haben.
Solch eine Art der Finanzierung ohne Eigenkapital war in Zeiten des Niedrigzinses nicht unüblich. Denn die Zinsen waren gering und das Kapital entsprechend günstig. Eine Erhöhung des Darlehens hat demzufolge monatlich kaum zu einem Mehraufwand geführt. Hat die Bank zudem die Bonität als ausreichend hoch bewertet, stand der Vollfinanzierung nichts mehr im Wege. Selbst eine 110 Prozent Finanzierung, in welcher auch die Nebenkosten von der Bank getragen wurden, waren für besonders sichere Kreditnehmer eine Option.
Mittlerweile haben sich die Vorzeichen jedoch geändert. Lagen die Zinsen vormals bei weniger als 1 Prozent, sind diese auf über 3 Prozent gestiegen. Die Aufnahme des Darlehens geht entsprechend mit spürbar höheren Kosten einher.
Wer sich zu diesem Zeitpunkt für den Kauf einer Wohnung entscheidet, muss genügend Eigenkapital einplanen, um den höheren Zinskosten entgegenzuwirken. Eine Vollfinanzierung ist daher kaum mehr möglich.
Empfohlene Höhe des Eigenkapitals
Wie hoch das Eigenkapital sein sollte, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Hierzu sind die Bonität, das monatliche Einkommen und die eigene Kreditdauer zu bewerten.
Kreditwürdigkeit
Vor dem Abschluss des Darlehensvertrages prüft der Darlehensgeber ganz genau die Kreditwürdigkeit. Dabei dienen in erster Linie Auskunfteien als Informationsquelle. Anhand der Bewertung findet eine Einschätzung statt, wie hoch das Risiko eines Kreditausfalls sei.
Ist die Bonität nicht zu 100 Prozent überzeugend, verlangen Banken einen höheren Eigenkapitalanteil. Damit möchten sie das eigene Risiko gegenüber einer Zahlungsunfähigkeit begrenzen. Das Eigenkapital gilt als Sicherheit, sodass der positive Abschluss des Kredits zu erwarten ist.
Die Kreditwürdigkeit hat nur bedingt mit vergangenen Zahlungsausfällen zu tun. Auch die Stabilität des Einkommens spielt eine wichtige Rolle bei der Bewertung. So dürfen Beamte auf Lebenszeit tendenziell weniger Eigenkapital einbringen, während Selbstständige eine höhere Sicherheit erbringen müssen.
Haushaltsbudget
Das monatliche Einkommen stellt die Grundlage für die Ratenzahlungen dar. Anstatt die Miete zu überweisen, fließen jetzt die Zahlungen an den Darlehensgeber.
Zu berücksichtigen ist hierbei das Haushaltseinkommen, wenn beide Partner im Kreditvertrag stehen. Je höher die Einkünfte sind, desto eher dürfen Sie den Eigenkapitalanteil reduzieren. Die höhere monatliche Rate ist besser zu verkraften, sodass insbesondere junge Paare die langwierige Ansparphase verkürzen können.
Tilgungsdauer
Wie lange der Kredit läuft, hängt neben dem finanziellen Spielraum auch von der persönlichen Präferenz ab. Denn für einige Kreditnehmer stellt das Darlehen eine größere mentale Belastung dar und die Gedanken an die Schulden sind mit einem Stress verknüpft.
Demzufolge ist eine kürzere Tilgungsdauer sinnvoll, wenn Sie sich mit dem Gedanken an einen Kredit unwohl fühlen. Um den Kredit schneller abzubezahlen, ist in der Regel ein höherer Anteil des Eigenkapitals erforderlich. Dadurch reduzieren Sie die Darlehenssumme, was eine zügigere Rückzahlung ermöglicht.
Allgemeine Empfehlung
In Zeiten etwas gestiegener Immobilienzinsen gilt als Orientierung, dass Sie rund 30 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital einbringen. Dies stellt häufig eine Anforderung des Darlehensgebers für die erfolgreiche Kreditvergabe dar. Würden Sie den Eigenkapitalanteil senken, ist dies mit schlechteren Zinskonditionen sowie dem Risiko verbunden, dass die Bank die Finanzierung ablehnt.
Den Eigenkapitalanteil jedoch weiter zu erhöhen, ist kaum mit Vorteilen verbunden. Die Zinskonditionen verbessern sich nur minimal, sodass die Zinsbelastung auf einem vergleichbaren Niveau liegt. In diesem Sinne ist das zusätzliche Einbringen nur anzuraten, wenn Sie möglichst schnell den Kredit abbezahlen möchten.
Planen Sie beim Kauf der Wohnung also einen Eigenkapitalanteil von rund 30 Prozent ein. Zudem sollte die daraus resultierende monatliche Rate nicht mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens übersteigen.
Lohnt sich derzeit der Kauf einer Wohnung?
Angesichts höherer Zinsen und dem Erfordernis, das Eigenkapital einzubringen, stehen einige Interessenten vor der Entscheidung, ob sich der Wohnungskauf überhaupt zu diesen Bedingungen lohnt. Schließlich sorgt der gestiegene Zins für eine monatliche Mehrbelastung.
„Dass die steigenden Zinsen ausschließlich zum Nachteil der Käufer sind, ist zu kurz gedacht.“ Zwar möge der Gesamtaufwand zunächst höher sein, doch führt der Rückgang der Nachfrage mit etwas Verzögerung zu geringeren Preisen auf dem Immobilienmarkt. Zudem könnten Eigentümer aufgrund der höheren Zinsbelastung zu einem Verkauf gezwungen sein, da sie die Raten nicht mehr bedienen können. In der Folge zeigt sich, dass die Preise sinken und somit den höheren Zinsen entgegenwirken. “Wer also bereits über das geforderte Eigenkapital verfügt, kann mit etwas Glück die Wohnung zu einem günstigeren Preis kaufen und mitunter ein günstiges Schnäppchen erhalten“, beschreibt Sebastian Jacobitz vom Immobilienportal Wohnora.de die aktuelle Situation.
Für Käufer, die also genügend Eigenkapital mitbringen, lohnt sich der Kauf aufgrund der gesunkenen Preise am Markt. Wer jedoch nicht über die geforderten Rücklagen verfügt, muss entweder alternative Sicherheiten einbringen oder möglichst viel sparen, um die üblichen 30 Prozent an Eigenkapital mitzubringen.
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