Mieterhöhungen können über verschiedene Modelle umgesetzt werden. Eine Möglichkeit ist die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 558 BGB) verankert.

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Bei dieser Mieterhöhung beruft sich der Vermieter auf Mieten von vergleichbaren Wohnungen in der Stadt oder der Gemeinde. Der Vermieter kann sich hier auf folgende Dinge berufen:

– den Mietspiegel, sofern vorhanden.
– die konkrete Angabe von Vergleichswohnungen.
– eine Mietdatenbank
– ein Sachverständigengutachten.

Im BGB §558 ist geregelt, dass der Vermieter bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die Mieter erhöhen kann. Wichtig… eine Erhöhung darüber hinaus ist nicht erlaubt. Die Nebenkosten (Betriebskosten) sind außen vor, es wird nur die Kaltmiete gerechnet. In den zwei folgenden Absätzen behandeln wir die zwei am häufigsten vorkommenden Verfahren für die Mieterhöhung nach ortsüblicher Vergleichsmiete:

Der Mietspiegel

In größeren Städten gibt es meist einen sogenannten Mietspiegel. Seit Juli 2022 ist der Mietspiegel Pflicht für alle Städte und Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern. Hier muss der Vermieter nun nicht mehr aufwendig Wohnungen heraussuchen und miteinander vergleichen. Den Mietspiegel gibt die jeweilige Gemeinde heraus. Für den Vermieter wichtig ist der „qualifizierte Mietspiegel“. Dieser unterliegt klaren Vorgaben und wird von Interessenverbänden wie z.B. dem Mieterverein anerkannt.  Der „einfache Mietspiegel“ beweist die Angemessenheit der Mieterhöhung leider nicht.

Vergleichswohnungen

Sofern es in Ihrer Stadt oder Gemeinde keinen Mietspiegel gibt, müssen Sie Ihre Mieterhöhung durch mindestens drei Vergleichswohnungen belegen. Die Wohnungen müssen sich dabei ähneln – also auch wirklich vergleichbar mit der Wohnung Ihres Mieters sein.

Die Wohnungsgröße sollte vergleichbar sein und maximal 25% abweichen. Wobei 25% schon problematisch sein können. Eine ähnliche Anzahl der Räume sollte das Vergleichsobjekt ebenfalls aufweisen. Ein Altbau lässt sich natürlich auch nicht mit einem fast neuen Gebäude vergleichen. Die Lage der Immobilie sollte ebenso vergleichbar sein und die Ausstattungsmerkmale möglichst identisch.

Im Mieterhöhungsschreiben müssen Sie die Straße, Hausnummer und Etage benennen. Die Mieterhöhung muss sich hier am niedrigsten qm-Preis der drei Vergleichsobjekt ausrichten.

Reagiert Ihr Mieter nicht auf Ihr Mieterhöhungsverlangen, so haben Sie als Vermieter per Gesetz die Möglichkeit, den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu verklagen. Doch Obacht: Es gibt einfach zu viele Bedingungen und Stolpersteine beim Thema Mietrecht. In jedem Fall empfehlen wir Ihnen immer die Hinzuziehung eines Fachanwalts für Mietrecht.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Steuer- oder Rechts- oder Fachberatung dar. Bitte lassen Sie sich im Zweifel von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater oder den entsprechenden Fachleuten beraten!

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