Grundsätzlich darf ein Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Ortsüblich ist die Miethöhe, die für vergleichbare Wohnungen in der Lage durchschnittlich gezahlt wird. Hierzu bedarf es einer schriftlichen Mieterhöhungserklärung. Diese wird nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt oder das Gericht ihn dazu verurteilt. Bei einer formal korrekten Mieterhöhung innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen.
Zu beachten sind hier für Vermieter ebenfalls die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze. Nach Einzug des Mieters oder nach der letzten Mieterhöhung müssen mindestens 12 Monate vergangen sein. Die Miete darf in drei Jahren um maximal 20% steigen. In einigen Städten mit Wohnungsknappheit sogar nur um 15%.
Hat der Vermieter die Kappungsgrenze bereits ausgeschöpft, so muss er drei Jahre bis zur nächsten Mieterhöhung warten.
Keine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete bei:
Eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nur umsetzbar, wenn keine Klausel im Mietvertrag steht, die eine Mieterhöhung verbietet und es sich nicht um einen Staffel- oder Indexmietvertrag handelt. Denn hier wurden ja die Mieterhöhungsschritte bereits schriftlich festgelegt.
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
In den meisten Fällen verfügt jede Kommune über einen Mietenspiegel. Dieser beinhaltet die Preise für Wohnungen, die in Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar sind. Sofern die Kommune keinen eigenen Mietenspiegel hat, können Sie als Vermieter die Vergleichsmiete mithilfe von Vergleichswohnungen bestimmen. Alternativ können Sie auch ein Gutachten durch einen Sachverständigen beauftragen.
Mieterhöhung muss nachvollziehbar sein
Wenn Sie die ortsübliche Miete durch drei Vergleichswohnungen untermauern, müssen Sie diese ganz genau benennen und auch beschreiben. Ihr Mieter muss die Mieterhöhung nachvollziehen können. Er muss sie dafür auch ohne Schwierigkeiten finden können. Ebenso muss eine Vergleichbarkeit gegeben sein. Erhebliche Abweichungen bei Ausstattung oder Größe können dazu führen, dass die Mieterhöhung nicht durchsetzbar ist. Grundlage für eine Mieterhöhung ist immer die tatsächliche Wohnfläche.
Überlegensfrist
Als Vermieter müssen Sie dem Mieter eine Frist zur Zustimmung einräumen. Dies soll dem Mieter die Chance geben, in Ruhe zu überprüfen, ob die Erhöhung der Miete gerechtfertigt ist. Die Frist beginnt mit Zugang des Mieterhöhungsschreibens und endet mit Ablauf des übernächsten Monats.
Ratgeber
Hier finden Sie einen weiteren Artikel zum Thema Mieterhöhung.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Bitte lassen Sie sich im Zweifel von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater beraten.
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